長期滞在向け · 8ステップ

米国で家を購入する8ステップ

H-1B / GC保有の日本人が米国で家を購入するフローを8セクションで整理します。H-1B / L-1 / GC / 米国市民で購入可、頭金$50-200k + 購入諸費用$10-30k + 6ヶ月reserveが必要です。FICO 700+を推奨します。Pre-approvalからClosingまで30-90日、市場熱度で大きく変動します。Property TaxとMortgage Interest Deductionで州別の総コスト差は数千ドル/年。

要点

このページの要点

結論: 米国不動産購入の鍵は(1) H-1B / GC等の購入適性、(2) FICO 700+ + 安定収入でPre-approval取得、(3) Down 20%でPMI回避、(4)信頼できるBuyer's Agent選定、(5) Inspectionで物件確認、(6)購入諸費用2-5%を別途確保。日本人 / 長期滞在で再利用率高い(帰国時に賃貸or売却)、Mortgage Interest Deductionで年$5-30k節税。
合いやすいケース: H-1B / L-1 / GC保有で米国5年以上滞在予定、頭金20% + 購入諸費用を確保できる方、家賃以上の月額で家を買う合理性(長期居住 + 価格上昇 + 税控除)が見える方
確認したい点: F-1学生 / OPT中(住宅ローン取得困難)、3-5年で帰国予定(取引コスト10%超でtrip-costが回収できない可能性)、地域不動産価格の上昇余地が薄いruralエリア
根拠: Fannie Mae / Freddie MacのConforming Loan Limit、FHA規定、Tax FoundationのProperty Taxデータ、IRS Publication 936 (Home Mortgage Interest)、編集部の在米日本人不動産購入実務観察

米国で家を買うときの要点

結論: 米国の住宅購入はH-1B / GC等の購入適性とFICO 700+ + 安定収入でのPre-approvalが前提で、頭金と購入諸費用を別途確保し、Property Taxと保険の州差まで含めた総コストで判断します。
数字: 頭金(Down payment) 5-20% (FHA 3.5%)(Conventional / FHA)
購入諸費用(Closing cost) 購入総額の2-5%(Title / Origination / Prepaid等)
FICO目安 700+(Conventional標準金利)
Conforming Loan Limit $832,750(2026年度、超過はJumbo)
Property Tax年率 0.31-2.49%(州別(Tax Foundation集計))
根拠: Fannie Mae / Freddie Mac (Conforming Loan Limit) · FHA規定 · Tax Foundation (Property Taxデータ) · IRS Publication 936 (Home Mortgage Interest) · 編集部の在米日本人不動産購入実務観察
次に見る: FICO構築(住宅ローン取得前提)
固定資産税が低い州
税務申告(Mortgage Interest Deduction)

1. 購入適性の確認

購入可: H-1B / L-1 / O-1 / TN / J-1 / GC / 米国市民、F-1でも理論的に可だが住宅ローン取得困難で全額キャッシュ前提
Down payment: 5-20% (Conventional)、3.5% (FHA、初回住宅購入者)、家価格$500kなら$25-100k
Closing cost: 購入総額の2-5%、家価格$500kなら$10-25k
Reserve: 月額PITI (Principal + Interest + Taxes + Insurance)の2-6ヶ月分
FICO: 700+でConventional標準金利、680+でFHA適用、620未満は困難
Debt-to-Income (DTI): 月収の36-43%以下(Mortgage + その他debtの合計)
雇用安定性: H-1Bはビザ残期間 + 雇用主のH-1Bスポンサー実績が確認される

2. 住宅ローンの事前承認(Pre-approval)

主要Lender: Wells Fargo / Chase / Bank of America / Rocket Mortgage / Better.com / 地域信用組合(Credit Union、低金利)
必要書類: 給与明細(2ヶ月)、確定申告書(Tax return、2年分)、銀行口座明細(2ヶ月)、雇用雇用確認レター、Visa documents (H-1B / L-1 / GC)
処理時間: 3-7日で事前承認レター発行、有効期間60-90日
複数比較: 同時に3-5社でPre-approvalを取得(Hard inquiryは14-45日内なら1件扱い)、金利 + Origination Fee + 購入諸費用で比較
金利: 30年固定が一般的(2025-26年は6-7%)、15年固定は5.5-6%、ARM (Adjustable)は5-6%
Pre-qualification vs Pre-approval: Pre-qualificationはself-reportedで軽い、Pre-approvalは信用調査済みで購入申込(Offer)の提出に必須

3. Real Estate Agent (Buyer's Agent)

Buyer\'s Agentの役割: 物件検索 / 内見 / Offer作成 / 交渉 / Closingまでsale closingの全工程
Commission: 6%が標準で売主負担(Listing Agent 3% + Buyer\'s Agent 3%)、買主は無料(近年NAR訴訟で変更可能性、要確認)
選定方法: Yelp / Zillow Premier Agent / 在米日本人コミュニティの推薦から3-5名面接
日本語対応エージェント: CA (LA / SF / Torrance / Cupertino)、NY (Westchester / Edgewater NJ)、TX (Plano / Houston)、WA (Bellevue)など主要日系地域に存在
Buyer\'s Agreement: 1-3ヶ月のexclusive契約が標準、解約条項を確認
Off-market物件: 一部のエージェントはMLSに出ていないoff-market物件にアクセスあり、競争激しい市場で有利

4. 購入申込(Offer)と手付金(Earnest Money)

Offer価格: Listing price ± 2-5% (買い手市場(Buyer\'s market)は5%低め、売り手市場(Seller\'s market)は5%高め、Hot Marketは10-20% overも)
Earnest Money Deposit (EMD): $5-30k (購入価格の1-3%)、24-48時間以内に送金、Closingで総額に加算
Contingency: Inspection contingency / Appraisal contingency / Financing contingency / Sale of current home contingency。これらが買主保護の安全弁
Multiple Offer競争: 現金(キャッシュ)比率増 / Inspection waiver / Appraisal gap coverage / Escalation clauseで勝率向上、ただしリスクも増
Offer Letter (Personal Letter): 売主に手紙で「家族のstory」を伝えると勝率向上、ただしNARは差別防止でdiscouraging
Counter Offer: 売主から条件変更のcounter、買主も再交渉可

5. InspectionとAppraisal

Inspection ($300-700): 屋根 / 配管 / 電気 / 暖房 / 構造 / 害虫を2-4時間で点検。Inspectorは買主が選定(中立性確保)
Major issue: 屋根の雨漏り / 配管の漏水 / 電気の不適合 / 構造のひび割れ / シロアリ。発見時にRe-negotiate (修理 / 価格減額)または解約(EMD返金)
Appraisal ($400-800): Lenderが物件価値を評価、住宅ローン額が物件価値を超えないか確認
Appraisalが申込価格より低い場合の罠: Hot Marketで申込額が市場価格を超えるとAppraisalが追いつかない、追加頭金が必要(例: $500k Offer / $480k Appraisalなら$20k追加)
Appraisal Gap Coverage: 競争激しい市場でAppraisal Gapを買主がカバーする条項を申込に入れることで勝率向上
Specialized Inspections: 古い家は別途Sewer scope ($150) / Radon ($150) / カビの検査($300-500)を追加

6. Mortgageタイプ別の選び方

Conventional: FICO 620+ / Down 5-20%、最も標準。Down 20%未満はPMI (Private Mortgage Insurance)必須($100-250/月)、Down 20%でPMI不要
FHA: FICO 580+ / Down 3.5%、初回住宅購入者向け、PMI永続的(refi必要)、$541,287までの物件(2026年度FHA floor)
VA Loan: 退役軍人のみ、Down 0%、PMI不要。日本人国籍者は対象外
Jumbo: Conforming Loan Limit $832,750超(2026年度、高コストエリアのceilingは$1,249,125)、$1M+ の高額物件(CA Bay Area / NYCで必要)、FICO 700+ / Down 10-20%、reserve 6-12ヶ月
30年Fixed: 月額固定、長期計画に向く、金利6-7% (2025-26年)
15年Fixed: 金利5.5-6%、月額が30年の1.5倍、総支払額が劇的に少ない、収入が安定している層向け
ARM (5/1 / 7/1 / 10/1): 初期5/7/10年は固定金利(低め)、その後年次変動。短期所有(5-10年で売却 / 帰国予定)なら有利
Mortgage Points: Closingで1ポイント = 1%払って金利0.25%下げる、長期保有なら有利

7. Closingと購入諸費用

Closing cost 2-5%: 家価格$500kなら$10-25k、Origination Fee + Title Insurance + Recording Fee + Prepaid Tax + Prepaid Insurance + Escrow Setupの合計
Closing当日: Title companyで1-2時間、書類50-100枚に署名、Wire Transferで残金支払い、即日Key受領
事前準備: Closing 3日前にClosing Disclosureで最終費用内訳を確認(TILA-RESPA規定でClosing 3日前mandatory)
持参物: Photo ID + Closing残金(Cashier\'s check or Wire) + Insurance proof
Title Insurance: 過去のtitle紛争から保護、一回限りの手数料$1,000-3,000、Lender Title + Owner Titleの2種類
Closing Disclosure 3日前ルール: 大幅な変更があると3日延期、要確認
Wire fraud注意: Closing直前のwire instruction emailはphishing要警戒、Title companyに電話で再確認

8. 購入後のProperty Taxと保険

Property Tax年率: NJ (2.49%) / IL (2.27%) / NH (2.18%) / CT (2.14%) / VT (1.90%) / TX (1.74%)で高め、HI (0.31%) / AL (0.41%) / CO (0.51%) / LA (0.55%)で低め(Tax Foundation集計、Effective Property Tax Rate)
Homeowners Insurance年: $1,000-5,000、フロリダ・ルイジアナはハリケーンで$4,000-10,000、CAは山火事 + 地震(別保険)で$1,500-3,500
HOA fees: Condo / Townhouseは月$200-1,500、戸建ても新興エリアで月$50-300。共用施設 / 屋外 / 警備に充当
Mortgage Interest Deduction: 主たる住宅のMortgage InterestをItemized Deductionで控除可、$750kまでの住宅ローン元本に対するInterest (年$5-30k控除、Itemize > Standardで活用)
SALT Deduction Cap: State + Local Tax控除は年$10kで打ち止め(2017 TCJA)、CA / NY / NJで実質的に控除しきれない
Capital Gains Exclusion: 主たる住宅で5年中2年以上居住 + 自分で所有なら売却益$250k個人 / $500k家族まで非課税
1031 Exchange: Investment propertyの場合、同等以上の物件に再投資するとCapital Gains繰り延べ可