長期滞在向け · 8 ステップ

米国で家を購入する 8 ステップ

H-1B / GC 保有の日本人が米国で家を購入するフローを 8 セクションで整理します。H-1B / L-1 / GC / 米国市民で購入可、Down payment $50-200k + Closing cost $10-30k + 6 ヶ月 reserve が必要。FICO 700+ 推奨。Pre-approval から Closing まで 30-90 日、市場熱度で大きく変動します。Property Tax と Mortgage Interest Deduction で州別の総コスト差は数千ドル/年。

要点

このページの要点

結論: 米国不動産購入の鍵は (1) H-1B / GC 等の購入適性、(2) FICO 700+ + 安定収入で Pre-approval 取得、(3) Down 20% で PMI 回避、(4) 信頼できる Buyer's Agent 選定、(5) Inspection で物件確認、(6) Closing cost 2-5% を別途確保。日本人 / 長期滞在で再利用率高い (帰国時に賃貸 or 売却)、Mortgage Interest Deduction で年 $5-30k 節税。
合いやすいケース: H-1B / L-1 / GC 保有で米国 5 年以上滞在予定、Down payment 20% + Closing cost を確保できる方、家賃以上の月額で家を買う合理性 (long-term residency + 価格上昇 + 税控除) が見える方
確認したい点: F-1 学生 / OPT 中 (Mortgage 取得困難)、3-5 年で帰国予定 (transaction cost 10% 超で trip-cost が回収できない可能性)、地域不動産価格の上昇余地が薄い rural エリア
根拠: Fannie Mae / Freddie Mac の Conforming Loan Limit、FHA 規定、Tax Foundation の Property Tax データ、IRS Publication 936 (Home Mortgage Interest)、編集部の在米日本人不動産購入実務観察

1. 購入適性の確認

購入可: H-1B / L-1 / O-1 / TN / J-1 / GC / 米国市民、F-1 でも理論的に可だが Mortgage 取得困難で全額キャッシュ前提
Down payment: 5-20% (Conventional)、3.5% (FHA、初回 home buyer)、家価格 $500k なら $25-100k
Closing cost: 購入総額の 2-5%、家価格 $500k なら $10-25k
Reserve: 月額 PITI (Principal + Interest + Taxes + Insurance) の 2-6 ヶ月分
FICO: 700+ で Conventional 標準金利、680+ で FHA 適用、620 未満は困難
Debt-to-Income (DTI): 月収の 36-43% 以下 (Mortgage + その他 debt の合計)
雇用安定性: H-1B は visa 残期間 + 雇用主の H-1B sponsorship history が確認される

2. Mortgage Pre-approval

主要 Lender: Wells Fargo / Chase / Bank of America / Rocket Mortgage / Better.com / 地域信用組合 (Credit Union、低金利)
必要書類: 給与明細 (2 ヶ月)、Tax return (2 年分)、銀行口座 statement (2 ヶ月)、雇用 verification letter、Visa documents (H-1B / L-1 / GC)
処理時間: 3-7 日で Pre-approval letter 発行、有効期間 60-90 日
複数比較: 同時に 3-5 社で Pre-approval を取得 (Hard inquiry は 14-45 日内なら 1 件扱い)、金利 + Origination Fee + Closing cost で比較
金利: 30 年 Fixed が一般的 (2025-26 年は 6-7%)、15 年 Fixed は 5.5-6%、ARM (Adjustable) は 5-6%
Pre-qualification vs Pre-approval: Pre-qualification は self-reported で軽い、Pre-approval は信用調査済みで Offer 提出に必須

3. Real Estate Agent (Buyer's Agent)

Buyer\'s Agent の役割: 物件検索 / 内見 / Offer 作成 / 交渉 / Closing まで sale closing の全工程
Commission: 6% が標準で売主負担 (Listing Agent 3% + Buyer\'s Agent 3%)、買主は無料 (近年 NAR 訴訟で変更可能性、要確認)
選定方法: Yelp / Zillow Premier Agent / 在米日本人コミュニティの推薦から 3-5 名面接
日本語対応 agent: CA (LA / SF / Torrance / Cupertino)、NY (Westchester / Edgewater NJ)、TX (Plano / Houston)、WA (Bellevue) など主要日系地域に存在
Buyer\'s Agreement: 1-3 ヶ月の exclusive 契約が標準、解約条項を確認
Off-market 物件: 一部の agent は MLS に出ていない off-market 物件にアクセスあり、競争激しい市場で有利

4. Offer + Earnest Money

Offer 価格: Listing price ± 2-5% (Buyer\'s market は 5% 低め、Seller\'s market は 5% 高め、Hot Market は 10-20% over も)
Earnest Money Deposit (EMD): $5-30k (購入価格の 1-3%)、24-48 時間以内に送金、Closing で総額に加算
Contingency: Inspection contingency / Appraisal contingency / Financing contingency / Sale of current home contingency。これらが Buyer 保護の安全弁
Multiple Offer 競争: 現金 (キャッシュ) 比率増 / Inspection waiver / Appraisal gap coverage / Escalation clause で勝率向上、ただしリスクも増
Offer Letter (Personal Letter): 売主に手紙で「家族の story」を伝えると勝率向上、ただし NAR は差別防止で discouraging
Counter Offer: 売主から条件変更の counter、買主も再交渉可

5. Inspection と Appraisal

Inspection ($300-700): 屋根 / 配管 / 電気 / 暖房 / 構造 / 害虫を 2-4 時間で check。Inspector は買主が選定 (中立性確保)
Major issue: 屋根の雨漏り / 配管の漏水 / 電気の不適合 / 構造のひび割れ / シロアリ。発見時に Re-negotiate (修理 / 価格減額) または解約 (EMD 返金)
Appraisal ($400-800): Lender が物件価値を評価、Mortgage 額が物件価値を超えないか確認
Appraisal が Offer 価格より低い場合の罠: Hot Market で Offer が市場価格を超えると Appraisal が追いつかない、追加 Down payment が必要 (例: $500k Offer / $480k Appraisal なら $20k 追加)
Appraisal Gap Coverage: 競争激しい市場で Appraisal Gap を Buyer がカバーする clause を Offer に入れることで勝率向上
Specialized Inspections: 古い家は別途 Sewer scope ($150) / Radon ($150) / Mold inspection ($300-500) を追加

6. Mortgage タイプ別の選び方

Conventional: FICO 620+ / Down 5-20%、最も標準。Down 20% 未満は PMI (Private Mortgage Insurance) 必須 ($100-250/月)、Down 20% で PMI 不要
FHA: FICO 580+ / Down 3.5%、初回 home buyer 向け、PMI 永続的 (refi 必要)、$498k までの物件 (2026 年度 conforming limit)
VA Loan: 退役軍人のみ、Down 0%、PMI 不要。日本人国籍者は対象外
Jumbo: Conforming Loan Limit $806,500 超 (2026 年度)、$1M+ の高額物件 (CA Bay Area / NYC で必要)、FICO 700+ / Down 10-20%、reserve 6-12 ヶ月
30 年 Fixed: 月額固定、長期計画に向く、金利 6-7% (2025-26 年)
15 年 Fixed: 金利 5.5-6%、月額が 30 年の 1.5 倍、総支払額が劇的に少ない、収入が安定している層向け
ARM (5/1 / 7/1 / 10/1): 初期 5/7/10 年は固定金利 (低め)、その後年次変動。短期所有 (5-10 年で売却 / 帰国予定) なら有利
Mortgage Points: Closing で 1 point = 1% 払って金利 0.25% 下げる、長期保有なら有利

7. Closing と Closing cost

Closing cost 2-5%: 家価格 $500k なら $10-25k、Origination Fee + Title Insurance + Recording Fee + Prepaid Tax + Prepaid Insurance + Escrow Setup の合計
Closing 当日: Title company で 1-2 時間、書類 50-100 枚に署名、Wire Transfer で残金支払い、即日 Key 受領
事前準備: Closing 3 日前に Closing Disclosure で最終費用内訳を確認 (TILA-RESPA 規定で Closing 3 日前 mandatory)
持参物: Photo ID + Closing 残金 (Cashier\'s check or Wire) + Insurance proof
Title Insurance: 過去の title 紛争から保護、One-time fee $1,000-3,000、Lender Title + Owner Title の 2 種類
Closing Disclosure 3 日前ルール: 大幅な変更があると 3 日延期、要確認
Wire fraud 注意: Closing 直前の wire instruction email は phishing 要警戒、Title company に電話で再確認

8. 購入後の Property Tax と保険

Property Tax 年率: NJ (2.49%) / IL (2.27%) / NH (2.18%) / CT (2.14%) / VT (1.90%) / TX (1.74%) で高め、HI (0.31%) / AL (0.41%) / CO (0.51%) / LA (0.55%) で低め (Tax Foundation 集計、Effective Property Tax Rate)
Homeowners Insurance 年: $1,000-5,000、フロリダ・ルイジアナはハリケーンで $4,000-10,000、CA は山火事 + 地震 (別保険) で $1,500-3,500
HOA fees: Condo / Townhouse は月 $200-1,500、戸建ても新興エリアで月 $50-300。共用施設 / 屋外 / 警備に充当
Mortgage Interest Deduction: 主たる住宅の Mortgage Interest を Itemized Deduction で控除可、$750k までの Mortgage 元本に対する Interest (年 $5-30k 控除、Itemize > Standard で活用)
SALT Deduction Cap: State + Local Tax 控除は年 $10k で打ち止め (2017 TCJA)、CA / NY / NJ で実質的に控除しきれない
Capital Gains Exclusion: 主たる住宅で 5 年中 2 年以上居住 + 自分で所有なら売却益 $250k 個人 / $500k 家族まで非課税
1031 Exchange: Investment property の場合、同等以上の物件に再投資すると Capital Gains 繰り延べ可

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